Immobilier 2025 : Augmentation des retenues fiscales pour les vendeurs non-résidents

À partir du 1ᵉʳ janvier 2025, une nouvelle réglementation fiscale entrera en vigueur au Canada, bouleversant les transactions immobilières impliquant des vendeurs non-résidents. Les taux de retenue d’impôt, jusqu’ici fixés à 37,875 % au Québec, augmenteront de manière significative pour atteindre 52,167 %. Ces changements, comprenant une hausse à 35 % au niveau fédéral et 17,167 % au niveau provincial, visent à renforcer la conformité fiscale des non-résidents et à sécuriser les revenus du gouvernement.

Que signifient concrètement ces nouvelles mesures ? Qui est concerné ? Et surtout, comment anticiper ces changements pour éviter les mauvaises surprises ? Cet article vous offre une analyse complète de la situation et des conseils pratiques pour vous y préparer efficacement. Que vous soyez vendeur, notaire ou courtier, cette réforme fiscale pourrait bien changer la donne sur le marché immobilier en 2025.

Quelles sont les nouvelles règles fiscales pour les vendeurs non-résidents en 2025 ?

À partir de 2025, le Canada impose des retenues fiscales accrues aux vendeurs non-résidents.

Pourquoi le Canada augmente les retenues fiscales pour les non-résidents ?

Plusieurs raisons justifient cette évolution, entres autres :

• Renforcer la conformité fiscale : Le gouvernement souhaite réduire les risques d’évasion fiscale en assurant que les non-résidents s’acquittent de leurs obligations sur les profits immobiliers réalisés au Canada. Selon l’Agence du revenu du Canada (ARC), les retenues fiscales permettent de garantir que les non-résidents paient leurs impôts avant de quitter le pays. (Source : ARC).
  
• Augmenter les revenus fiscaux : L’immobilier est un secteur lucratif, et les gains réalisés par des propriétaires étrangers peuvent représenter des pertes fiscales importantes si ces profits ne sont pas correctement taxés. Avec la hausse des taux, le Canada espère sécuriser une part plus importante de ces revenus.
  
• S’aligner sur d’autres pays : D’autres juridictions, comme les États-Unis et l’Australie, appliquent des retenues fiscales similaires aux transactions immobilières des non-résidents. Cela place le Canada dans une position concurrentielle tout en renforçant ses politiques fiscales.
• Stabiliser le marché immobilier: L’investissement étranger peut contribuer à la spéculation immobilière et à l’augmentation des prix, rendant l’accès à la propriété plus difficile pour les résidents locaux. En augmentant la taxation des transactions des non-résidents, le gouvernement espère freiner la spéculation et stabiliser le marché immobilier pour les Canadiens.

Ces ajustements reflètent une volonté du gouvernement de maintenir un système fiscal équitable, tout en protégeant les revenus locaux. Cette réforme risque de complexifier les transactions, notamment pour les vendeurs non-résidents.

Les nouveaux taux de retenue fiscales pour les vendeurs non-résidents en 2025 

À partir du 1ᵉʳ janvier 2025, les transactions immobilières impliquant des vendeurs non-résidents au Canada seront soumises à des taux de retenue à la source significativement augmentés. Ces nouvelles règles visent à renforcer la conformité fiscale et à récupérer une part plus importante des gains réalisés par les vendeurs étrangers.

1. Taux fédéral : Le taux passe de 25 % à 35 %, une augmentation de 10 %. Ce montant est retenu sur le produit brut de la vente, avant même que les profits nets ne soient calculés (Agence du revenu du Canada (ARC)).
   
2. Taux provincial (Québec) : Le taux passe de 12,875 % à 17,167 %, soit une augmentation de 4,292 %. Ce taux s’ajoute à la retenue fédérale, portant le total à 52,167 % pour les transactions au Québec. (Source : Revenu Québec).

Retrouvez l’évolution de la situation en tableau :

Année	Taux de retenue fédéral	Taux de retenue provincial
2024	25%	12,875%
2025	35%	17,167%

Exemple concret : Produit de vente brut : 500 000 $

• Retenue fédérale (35 %) : 175 000 $.
• Retenue provinciale (17,167 %) : 85 835 $.
• Retenue totale : 260 835 $ sur 500 000 $.

Impact : Les vendeurs non-résidents recevront moins de 50 % du produit de leur vente tant que leur situation fiscale n’aura pas été régularisée auprès des autorités.

Autres aspects clés des nouvelles règles :

1. Certificat de conformité obligatoire : Les vendeurs doivent obtenir un certificat de l’ARC et, au Québec, de Revenu Québec pour justifier leur situation fiscale. Cela peut permettre de réduire ou d’éviter une retenue excessive.
2. Délais stricts : La demande de certificat doit être soumise dans les 10 jours suivant la transaction. À défaut, des pénalités importantes peuvent être appliquées.
3. Responsabilité de l’acheteur : Si les retenues ne sont pas effectuées correctement, l’acheteur peut être tenu responsable des montants dus. Les notaires et courtiers jouent donc un rôle crucial pour s’assurer que la transaction respecte la réglementation.

Ces nouvelles règles, bien qu’ambitieuses, nécessitent une préparation rigoureuse pour éviter les complications administratives ou les retards dans la transaction. Leur mise en application représente un défi pour les vendeurs, mais aussi pour les professionnels du secteur immobilier.

Qui est considéré comme un vendeur non-résident au Canada ?

Définir un “vendeur non-résident” est essentiel pour comprendre qui sera concerné par les nouvelles règles fiscales en vigueur à partir de 2025. Cette désignation repose sur des critères fiscaux établis par l’Agence du revenu du Canada (ARC) et Revenu Québec, et elle inclut plusieurs catégories de personnes.

1. La définition d’un non-résident

Un non-résident est une personne physique ou morale qui :

• Ne réside pas habituellement au Canada.
• Ne remplit pas les critères de résidence fiscale selon la loi canadienne.
• Peut avoir un lien limité avec le Canada, comme un bien immobilier ou des investissements, sans y vivre de manière permanente.

Exemple : Une personne qui vit à l’étranger pour des raisons professionnelles ou familiales et qui possède une propriété au Canada est considérée comme non-résidente si elle n’est pas imposée comme résidente fiscale au Canada.

2. Canadiens vivant à l’étranger

Les Canadiens qui vivent hors du pays, mais qui vendent une propriété au Canada, peuvent également être classés comme non-résidents.

La résidence fiscale est déterminée par plusieurs critères, tels que :

• Durée du séjour à l’étranger.
• Liaisons économiques et sociales au Canada (comptes bancaires, famille, etc.).

Même si ces individus possèdent un passeport canadien, ils seront soumis aux mêmes règles que les étrangers si leur statut fiscal est celui de non-résident.

3. Sociétés et investisseurs étrangers

Les entreprises ou entités étrangères détenant des biens immobiliers au Canada sont également considérées comme non-résidentes.

Cela inclut les sociétés constituées à l’étranger ou enregistrées dans des juridictions offshore. Les mêmes retenues fiscales (35 % fédéral, 17,167 % provincial) s’appliqueront lors de la vente de leurs biens.

4. Exceptions et cas particuliers

Certaines catégories de personnes ou d’entités peuvent ne pas être considérées comme non-résidentes, même si elles résident physiquement à l’étranger :

• Travailleurs temporaires ou étudiants internationaux : Ceux-ci peuvent être résidents fiscaux s’ils remplissent les critères de résidence au Canada.
• Diplomates ou employés internationaux au Canada : Ils peuvent être exemptés de certaines retenues, mais doivent prouver leur statut.

5. Comment déterminer son statut fiscal et pourquoi c’est important

Pour les particuliers : Utilisez les outils de l’ARC pour vérifier votre statut fiscal, ou consultez un fiscaliste pour clarifier les implications de votre résidence.

Pour les entreprises : Fournissez les documents juridiques et fiscaux à l’ARC ou Revenu Québec pour déterminer votre classification.

Être classé comme non-résident a des implications fiscales majeures :

• Application immédiate des retenues fiscales.
• Obligation d’obtenir un certificat de conformité pour éviter des pénalités.
• Responsabilité accrue pour les acheteurs, qui doivent s’assurer de respecter les obligations de retenue.

Les vendeurs et leurs conseillers doivent donc bien comprendre leur statut fiscal avant de s’engager dans une transaction. Cette préparation est clé pour éviter les surprises administratives ou financières.

Quelles démarches fiscales un vendeur non-résident doit-il suivre pour vendre un bien immobilier au Canada ?

La vente d’un bien immobilier par un vendeur non-résident au Canada implique une série de démarches fiscales strictes. Ces obligations visent à garantir que le vendeur s’acquitte correctement des taxes et impôts associés à la transaction. Voici les étapes essentielles à suivre pour respecter la réglementation fiscale canadienne.

1. Obtenir un certificat de conformité auprès de l’ARC

Ce certificat confirme que le vendeur non-résident a déclaré correctement la vente et que les taxes applicables ont été calculées.

Sans ce certificat, l’acheteur peut être tenu responsable des montants dus à l’Agence du revenu du Canada (ARC).

Démarches :

1. Soumettre une demande de certificat de conformité dans les 10 jours suivant la clôture de la transaction.
2. Inclure les informations suivantes :
   • Détails de la propriété vendue.
   • Prix de vente.
   • Calcul des gains en capital réalisés.

Conséquences en cas de non-respect :

Des pénalités importantes peuvent s’appliquer, en plus de la retenue maximale de 52,167 % (35 % fédéral et 17,167 % provincial).

Source : Agence du revenu du Canada – Vente de biens par des non-résidents.

2. Retenue fiscale obligatoire lors de la transaction

Rôle de l’acheteur et du notaire :

• L’acheteur est légalement tenu de retenir un pourcentage du prix de vente brut (52,167 % au Québec) tant que le certificat de conformité n’a pas été délivré.
• Le notaire s’assure que cette retenue est appliquée et transmise aux autorités fiscales.

Exemple : Pour une propriété vendue à 600 000 $, l’acheteur doit retenir :

• 210 000 $ (35 % pour le fédéral).
• 103 002 $ (17,167 % pour le provincial).
• Total retenu : 313 002 $.

3. Déclarer le gain en capital

Qu’est-ce que le gain en capital ?

Il s’agit de la différence entre le prix de vente et le coût d’acquisition initial (ajusté pour les dépenses admissibles, comme les rénovations).

Obligations du vendeur non-résident :

• Déclarer ce gain dans une déclaration d’impôt canadienne pour l’année de la vente.
• Payer les taxes correspondantes si le gain est imposable.

4. Anticiper les délais administratifs

Les démarches auprès de l’ARC et de Revenu Québec peuvent prendre du temps.

• Délais typiques : De 4 à 8 semaines pour obtenir le certificat de conformité.
• Il est recommandé de commencer les démarches dès que la décision de vendre est prise.

5. Faire appel à des professionnels

Pourquoi ?

• Les règles fiscales pour les non-résidents sont complexes et peuvent varier selon les cas.
• Faire appel à un fiscaliste ou à un conseiller immobilier permet de :
• Éviter les erreurs administratives.
• Réduire les retenues fiscales grâce à des stratégies optimales.

Rôle des notaires et courtiers :

• Informer les parties de leurs obligations fiscales.
• Accompagner le vendeur dans les démarches administratives.

Synthèse des démarches :

1. Demander le certificat de conformité dans les 10 jours suivant la vente.
2. Appliquer la retenue fiscale obligatoire.
3. Déclarer les gains en capital dans la déclaration d’impôt annuelle.
4. Prévoir des délais administratifs suffisants.
5. Consulter des experts pour éviter les erreurs.

Ces étapes sont cruciales pour éviter des pénalités et garantir que la transaction respecte les lois fiscales canadiennes. Une préparation rigoureuse est essentielle pour assurer une vente fluide et conforme à la réglementation.

Quels seront les impacts de cette nouvelle fiscalité sur le marché immobilier ?

La retenue fiscale accrue de 52,167 % pour les vendeurs non-résidents à partir de 2025 aura des répercussions majeures sur le marché immobilier canadien :

1. Moins d’investissements étrangers

La hausse des retenues rendra le marché moins attractif pour les investisseurs étrangers, réduisant la demande dans des villes comme Toronto et Vancouver.

2. Stabilisation des prix

Une baisse de la spéculation immobilière pourrait ralentir la hausse des prix ou même les faire diminuer, augmentant l’accessibilité pour les acheteurs locaux.

3. Ralentissement des transactions

Les vendeurs non-résidents pourraient reporter leurs ventes pour éviter les nouvelles retenues, entraînant une baisse du volume des transactions après 2025.

4. Pression sur les professionnels

Notaires et courtiers devront gérer des procédures plus complexes, tandis que les vendeurs ajusteront leurs prix pour rester compétitifs.

La mesure vise à renforcer l’équité fiscale et à stabiliser le marché, mais elle risque de freiner les investissements étrangers et pourrait redistribuer les opportunités vers les résidents locaux.

Conclusion

L’augmentation des retenues fiscales pour les vendeurs non-résidents à 52,167 % dès 2025 bouleverse le paysage immobilier au Canada. Cette réforme, conçue pour renforcer la conformité fiscale et limiter la spéculation immobilière, pourrait freiner les investissements étrangers tout en rendant l’accession à la propriété plus accessible pour les résidents locaux.

Cependant, ces nouvelles règles imposent des démarches fiscales complexes et une pression accrue sur les vendeurs non-résidents, ainsi qu’un besoin accru d’accompagnement par des professionnels de l’immobilier. Que vous soyez acheteur ou vendeur, anticiper ces changements sera essentiel pour réussir vos transactions en toute conformité.

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