Marché immobilier Montréal – Conséquences de la hausse des loyers pour locataires et propriétaires

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janvier 23, 2025

Marché immobilier Montréal – Conséquences de la hausse des loyers pour locataires et propriétaires

À retenir :

Hausse record des loyers : Augmentation moyenne de 5,9 % en 2025, atteignant près de 10 % en deux ans, une des plus importantes en 30 ans.
Impact direct sur les locataires : Hausse du coût du logement, migrations vers des quartiers plus abordables et montée de l’accession à la propriété.
Opportunité pour les propriétaires : Ajustement des loyers face à l’inflation et aux charges accrues, avec des hausses possibles supérieures à 5,9 % en fonction des coûts réels.
Effet sur le marché immobilier : Retour des investisseurs, augmentation des ventes de plex et condos, et rééquilibrage du marché locatif.
Stratégies d’adaptation : Locataires et propriétaires doivent s’adapter via la négociation, l’exploration de nouvelles options de logement ou l’investissement immobilier.

En 2025, le marché locatif Montréalais et Québecois va connaitre une hausse historique des loyers, la plus haute depuis 30 ans, avec une augmentation moyenne de 5,9 % pour les logements non chauffés, selon le Tribunal administratif du logement (TAL). Cette hausse, atteignant près de 10 % sur deux ans, s’inscrit dans un contexte de forte inflation et d’un marché immobilier sous tension exacerbé par la crise du logement.

Face à cette situation, les locataires doivent adapter leur budget et, pour certains, envisager un changement de logement ou même l’achat d’une propriété. De leur côté, les propriétaires verront dans cette hausse une opporutnité d’ajuster les loyers à leurs charges croissantes, et de facto leur rendement, tout en devant s’assurer de rester compétitifs sur le marché.

Cette dynamique va profondément influencer le marché immobilier montréalais : hausse des déménagements, retour des investisseurs vers les immeubles locatifs, et migration de plus en plus de locataires considèrent l’achat comme alternative viable à la location.

Dans cet article, nous analysons les raisons de cette hausse des loyers, son impact sur les locataires et propriétaires, ainsi que les stratégies pour s’adapter à cette nouvelle réalité immobilière.

Temps nécessaire : 7 minutes

Pourquoi les loyers augmentent-ils autant en 2025 ?
Quelle hausse de loyer pour les locataires en 2025 ?
Quelle hausse de loyer les propriétaires peuvent appliquer en 2025 ?
Conséquences de la hausse des loyers sur le marché immobilier
Stratégie pour les locataires et propriétaires concernant la hausse des loyers

Pourquoi les loyers augmentent-ils autant en 2025 ?

L’année 2025 marque une nouvelle hausse significative des loyers au Québec, avec une augmentation moyenne de 5,9 % pour les logements non chauffés et des ajustements variables pour les autres types d’habitation. Cette augmentation, décidée par le Tribunal administratif du logement (TAL), est la plus importantes des 30 dernières années.

Plusieurs facteurs économiques et structurels expliquent cette tendance :

1. Un contexte économique sous tension

Cette décision s’explique par plusieurs facteurs économiques, entre autres :

Inflation persistante : Malgré un ralentissement par rapport aux pics de 2022-2023, l’inflation continue d’affecter les coûts de l’énergie, des matériaux et des services d’entretien des immeubles locatifs .
Coût de gestion en hausse : Entretien des immeubles, frais administratifs, salaires des gestionnaires d’immeubles, etc.
Augmentation des primes d’assurance immobilière : Avec l’inflation et l’augmentation des sinistres climatiques, les assurances coûtent plus cher aux propriétaires d’immeubles.

2. Une demande de logements en forte croissance

La demande sur le marché immobilier locatif ne faiblit pas en parallèle :

Déséquilibre entre l’offre et la demande : Montréal connaît une pénurie de logements, avec un taux d’inoccupation d’environ 2 %, limitant les options pour les locataires .
Afflux de résidents : L’immigration et l’attraction de la métropole continuent d’alimenter la demande en logements locatifs, malgré le ralentissement voulu par le gouvernement, particulièrement dans les quartiers centraux.
Moins de nouvelles constructions : La croissance des mises en chantiers peine à suivre la cadence de la demande en location, accentuant la pression sur le marché.

La décision de hausse de loyer du Tribunal administratif du logement

Chaque année, le TAL propose un taux d’augmentation de loyer basé sur les coûts supportés par les propriétaires. En 2024, l’augmentation moyenne recommandée était de 4 %, et en 2025, elle atteint 5,9 %, soit un cumul de près de 10 % en deux ans .

Cette hausse est corrélé à la hausse global du marché immobilier à Montréal et au Québec, ne manquez aucune analyse du marché avec nos articles hebdomadaire pour décrypter les dernières tendances et opportunités :

Quelle hausse de loyer pour les locataires en 2025 ?

Avec une hausse moyenne des loyers de 5,9 % en 2025, s’ajoutant à celle de 4 % en 2024, l’augmentation des loyers représentent une hausse cumulée de près de 10 % en deux ans. Le budget des ménages des locataires se voit impacter directement.

Exemple sur un an (2024 → 2025)
Un loyer de 1 500 $ en 2024 passe à environ 1 589 $ en 2025, soit une augmentation annuelle de 1 068 $.
Un logement à 2 000 $ en 2024 grimpe à 2 118 $, soit plus de 1 400 $ de hausse annuelle.

Exemple sur deux ans (2023 → 2025, hausse de 10 % cumulée)
Un loyer de 1 500 $ en 2023 passe à 1 560 $ en 2024, puis à 1 653 $ en 2025, soit 153 $ de plus par mois en deux ans (+1 836 $ annuellement).
Un logement à 2 000 $ en 2023 atteint 2 080 $ en 2024, puis 2 178 $ en 2025, soit près de 2 200 $ de hausse annuelle en deux ans.

Pour les familles et les étudiants, ces augmentations peuvent remettre en question leur capacité à rester dans leur logement actuel.

Quelle est la hausse maximale du loyer en 2025

La hausse de 5,9 % annoncée par le tribunal du logement est une moyenne, mais certains locataires pourraient faire face à une augmentation supérieure en raison de :

L’indexation des charges : Si le propriétaire paie l’électricité ou le chauffage, il peut ajuster le loyer en fonction des hausses des coûts d’énergie.
Les travaux majeurs : Si des rénovations importantes ont été faites (toiture, fenêtres, chauffage, etc.), le propriétaire peut appliquer une hausse additionnelle.
Les augmentations municipales : Dans certaines villes où les taxes foncières ont augmenté plus rapidement, les propriétaires peuvent répercuter ces coûts sur les loyers.

Quelle hausse de loyer les propriétaires peuvent appliquer en 2025 ?

Les propriétaires québécois peuvent appliquer une hausse de loyer moyenne de 5,9 % pour les logements non chauffés, selon les recommandations du Tribunal administratif du logement (TAL). Cependant, certains ajustements sont possibles en fonction des charges supplémentaires supportées par le propriétaire.

Hausse standard de 5,9 % : comment est-elle calculée ?

Le TAL établit chaque année un taux d’augmentation de base, basé sur :

L’inflation et l’augmentation des coûts d’exploitation des logements.
L’évolution des taxes municipales et scolaires.
La variation des coûts d’énergie et d’entretien.

Les facteurs permettant d’augmenter le loyer au-delà de 5,9 %

Les propriétaires peuvent justifier une hausse supérieure si certains coûts ont augmenté de manière significative :

1. Logement chauffé par le propriétaire

Si le propriétaire assume les coûts de chauffage ou d’électricité, il peut répercuter la hausse des tarifs énergétiques sur le loyer. Cette augmentation varie en fonction du type d’énergie utilisée (électricité, gaz, mazout) et des nouvelles tarifications appliquées.

2. Augmentation des charges municipales et des taxes

Si la taxe foncière municipale ou la taxe scolaire augmente, le propriétaire peut demander une hausse proportionnelle. Montréal et plusieurs autres municipalités ont annoncé des augmentations de taxes foncières en 2025, influençant directement le coût des loyers.

3. Travaux majeurs effectués sur l’immeuble

Si des rénovations importantes ont été réalisées (toiture, fenêtres, isolation, chauffage), une hausse additionnelle peut être demandée. Le propriétaire doit fournir les factures et respecter le calcul du TAL pour établir une augmentation équitable.

Comment calculer la hausse de loyer pour les propriétaires ?

Le Tribunal administratif du logement met à disposition une grille de calcul officielle permettant aux propriétaires de déterminer l’augmentation qu’ils peuvent appliquer en fonction de leurs coûts réels.

Étapes pour calculer l’augmentation :

1. Utiliser l’outil de calcul du TAL : Disponible sur le site du TAL, cet outil permet de calculer précisément la hausse en fonction des dépenses admissibles.

2. Tenir compte des charges et rénovations : Si des frais supplémentaires sont engagés (chauffage, taxes, travaux), ils peuvent être intégrés au calcul.

3. Fournir les justificatifs nécessaires : Toute augmentation supérieure à 5,9 % doit être accompagnée de preuves (factures, relevés de taxes, etc.).

Pour accéder à l’outil de calcul du TAL : Calculateur officiel du TAL

Grille des hausses applicables en 2025

Découvrez la grille officielle des augmentations réalisables du TAL :

Découvrez un exemple de calcul fourni par le TAL :

Ainsi, la hausse de 5,9 % est la norme pour les logements non chauffés, mais des ajustements sont possibles en fonction des charges supplémentaires des propriétaires. Avant d’appliquer une hausse supérieure, ces derniers doivent respecter les règles du TAL et justifier leurs augmentations avec des preuves (factures, avis de taxation, etc.).

Conséquences de la hausse des loyers sur le marché immobilier

La forte augmentation des loyers en 2025 n’impacte pas seulement les locataires et les propriétaires, mais aussi l’ensemble du marché immobilier montréalais. Plusieurs tendances émergent de cette situation, influençant les choix des locataires, le retour des investisseurs et l’évolution du marché de la revente.

Des locataires contraints de déménager ou d’acheter

Face à une hausse cumulée de près de 10 % en deux ans, de nombreux locataires doivent réévaluer leurs options : rester en location malgré l’augmentation ou envisager d’acheter une propriété.

Coût du loyer vs coût d’un prêt hypothécaire

Avec une hausse cumulée de près de 10 % en deux ans, de nombreux locataires devront revoir leur situation. Certains choisiront de rester en location en acceptant cette augmentation, mais d’autres prendront la décision de déménager ou d’accéder à la propriété.

L’un des facteurs clés dans cette réflexion est la comparaison entre le coût du loyer et celui d’un prêt hypothécaire. Avec la baisse progressive des taux d’intérêt, l’achat devient une option plus envisageable pour certains locataires, notamment ceux disposant d’un apport suffisant. Les mensualités hypothécaires commencent à se rapprocher du montant de leur loyer, rendant l’achat plus attractif à long terme.

Face à cette réalité, on devrait observe un déplacement des locataires vers des quartiers plus abordables. Les loyers en centre-ville atteignant des sommets, de nombreux ménages chercheront des options plus accessibles en périphérie ou en banlieue. Les secteurs en développement, offrant un bon rapport qualité-prix, deviennent particulièrement recherchés.

Enfin, cette situation favorise l’émergence d’une nouvelle vague de primo-accédants, notamment dans le segment des condos d’entrée de gamme. Pour ceux qui hésitaient encore à acheter, la hausse des loyers les pousse à investir dans un bien immobilier.

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Retour des investisseurs sur le marché locatif

La hausse des loyers, combinée à la baisse des taux d’intérêt, rend l’investissement immobilier à nouveau intéressant. Après une période d’attentisme, les investisseurs devraient revenir sur le marché, notamment dans le secteur des immeubles locatifs de petite et moyenne taille.

On s’attend à un attrait pour les plex, qui redeviendront rentables, car les loyers élevés permettent de couvrir une plus grande partie de l’hypothèque. Jusqu’à récemment, l’augmentation des coûts de financement avait freiné les investisseurs, mais avec la baisse des taux, la rentabilité des immeubles revient progressivement.

Cette dynamique devrait se traduire par une augmentation des transactions dans le segment des duplex, triplex, fourplex et cinqplex, particulièrement prisés des propriétaires-occupants qui souhaitent maximiser leur investissement.

Parallèlement, la diminution des taux d’intérêt devrait accentuer la hausse des achats, avec un financement plus accessible aux investisseurs. Ceux qui avaient quitté le marché en raison des conditions défavorables devraient y revenir, attirés par un marché plus stable et des revenus locatifs en hausse. Avec des rendements plus attractifs, plusieurs acteurs chercheront à se repositionner stratégiquement en acquérant des immeubles offrant un bon potentiel de valorisation.

En 2025, attendez vous donc à ce que les propriétés les plus recherchées soient les plex et petits immeubles locatifs, qui offrent un bon équilibre entre coût d’acquisition et rentabilité locative, ainsi que les condos locatifs en centre-ville, qui bénéficient d’une forte demande et nécessitent moins de gestion qu’un immeuble à revenus. Enfin, les immeubles nécessitant des rénovations importantes continueront à attirer des acheteurs cherchant à générer de la plus-value à long terme.

“Avec la hausse des loyers et la baisse des taux, les plex redeviennent des investissements stratégiques. En 2025, on s’attend à un regain d’intérêt des acheteurs, notamment des propriétaires-occupants cherchant à allier résidence et rentabilité.”

Kyle Shapcott – expert en immobilier

Une plus grande offre sur le marché de la revente

Avec la pression sur les loyers et l’évolution des taux d’intérêt, certains propriétaires d’immeubles locatifs pourront opter pour vendre plutôt que de poursuivre leurs activités. Cette tendance contribuera à une augmentation de l’offre sur le marché de la revente, notamment dans le segment des immeubles à revenus.

Certains propriétaires, souhaitant encaisser leurs gains après plusieurs années de hausse des prix et inquiets de la possible fuite de leur locataire, pourraient mettre leurs immeubles en vente. Ce phénomène se traduira par une augmentation de l’inventaire, offrant plus de choix aux acheteurs intéressés par l’investissement immobilier.

De leur côté, les locataires cherchant à acheter viendront alimenter la demande, qui devrait se concentrer sur des logements abordables, notamment les condos d’entrée de gamme et les petits plex. Le tout pourrait contribuer à soutenir la croissance des prix malgré l’augmentation de l’inventaire disponible.

Stratégie pour les locataires et propriétaires concernant la hausse des loyers

Avec une augmentation des loyers atteignant près de 10 % en deux ans, il devient essentiel d’adopter des stratégies adaptées pour optimiser sa situation, que l’on soit locataire ou propriétaire. Voici quelques recommandations pour naviguer dans ce nouveau contexte immobilier en 2025.

Conseils pour les locataires face à la hausse des loyers

Négocier son loyer avec son propriétaire : Avant d’accepter une augmentation, il est possible de discuter avec son propriétaire. Certains pourraient être ouverts à une hausse plus modérée en échange d’un engagement à long terme. Une prolongation de bail sur 24 ou 36 mois peut sécuriser un tarif plus stable.
Évaluer le coût de l’achat immobilier : Avec la baisse des taux d’intérêt, certains locataires peuvent constater que le coût mensuel d’un prêt hypothécaire devient comparable à leur loyer. Il est conseillé d’analyser sa capacité d’emprunt et de voir si un achat immobilier pourrait être une meilleure option à long terme.
Explorer d’autres quartiers ou modes de logement : Face à des loyers en forte hausse en centre-ville, plusieurs alternatives existent :
- Rechercher des quartiers émergents offrant un meilleur rapport qualité-prix.
- Envisager la colocation ou les logements intergénérationnels pour réduire les coûts.
- Profiter des nouvelles subventions ou aides au logement proposées en 2025.
Contester une hausse excessive auprès du TAL : Si la hausse demandée semble disproportionnée, le locataire peut déposer une contestation auprès du Tribunal administratif du logement (TAL). Le propriétaire devra alors justifier l’augmentation en fonction des critères établis.

Conseils pour les propriétaires par rapport à la hausse des loyers

Avec une augmentation des loyers atteignant près de 10 % en deux ans, les propriétaires doivent adapter leur gestion immobilière pour maximiser leur rentabilité tout en restant conformes aux règles du Tribunal administratif du logement (TAL). Une hausse bien justifiée, une optimisation des revenus locatifs et une bonne relation avec les locataires sont essentielles pour tirer parti de cette nouvelle dynamique du marché. Voici les stratégies à adopter en 2025 :

Justifier et appliquer une hausse conforme aux règles du TAL : Pour éviter les contestations, il est essentiel de :
- Utiliser l’outil de calcul officiel du TAL pour déterminer une augmentation justifiée.
- Informer les locataires en toute transparence, en expliquant les coûts ayant augmenté (taxes, énergie, entretien, etc.).
Optimiser la rentabilité de son immeuble : Avec la hausse des loyers et la baisse des taux, les propriétaires doivent penser à long terme pour maximiser leurs investissements :
- Rénover les unités pour valoriser le logement et justifier une hausse plus élevée.
- Évaluer la possibilité de transformer un logement en location meublée si la demande locale le permet.
- Anticiper l’entretien et les réparations pour éviter des coûts imprévus.
Attirer et fidéliser des locataires de qualité :Un locataire fiable qui paie son loyer à temps est un atout. Il peut être plus avantageux de :
- Limiter les hausses excessives pour maintenir un bon locataire sur le long terme.
- Offrir des avantages (travaux mineurs, entretien inclus) pour favoriser une entente durable.
Profiter du retour des investisseurs pour vendre au bon moment : Certains propriétaires pourraient vouloir céder leur immeuble locatif à un moment stratégique :
- Avec des loyers plus élevés, la valeur des immeubles locatifs peut augmenter.
- Le retour des investisseurs en 2025 pourrait permettre de vendre à un prix plus avantageux.

Conclusion

La hausse des loyers en 2025 représente un tournant majeur pour le marché immobilier montréalais. Entre une augmentation des coûts pour les locataires et un retour progressif des investisseurs, le paysage locatif est en pleine mutation. Pour certains locataires, cette hausse accélérera la transition vers l’accession à la propriété, tandis que d’autres devront repenser leur stratégie de logement en explorant des quartiers plus abordables ou en optant pour des solutions comme la colocation.

Les propriétaires, de leur côté, bénéficient d’une opportunité d’ajuster les loyers, mais doivent rester compétitifs pour éviter des logements vacants. Le marché des plex et des immeubles locatifs retrouve son attractivité, porté par des rendements améliorés et des conditions de financement plus souples.

Dans ce contexte, il est crucial pour les locataires et propriétaires d’adopter des stratégies adaptées pour optimiser leur situation et tirer parti des nouvelles dynamiques du marché immobilier.

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Kyle Shapcott

kyle@equipels.com

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Kyle est un expert du marché immobilier depuis plus de 10 ans, il se passionne pour Montréal et le secteur immobilier de la ville et partage régulièrement ses analyses et conseils dans ses articles

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