Marché immobilier Montréal : Jusqu’où vont monter les prix

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Marché immobilier Montréal : Jusqu’où vont monter les prix

À retenir :

  • Les prix immobiliers à Montréal ont augmenté de 10,2 % par an depuis 2019, un rythme supérieur à celui de Toronto, Vancouver ou du reste du Québec.
  • Aujourd’hui, près de 50 % du revenu médian est nécessaire pour acheter une maison dans le Grand Montréal, un seuil jugé insoutenable par de nombreux analystes.
  • La construction résidentielle est freinée par la hausse des coûts, les délais administratifs et la pénurie de main-d’œuvre, aggravant la crise du logement.
  • Malgré des taux d’intérêt élevés, les acheteurs solvables préfèrent sécuriser leur position maintenant, par crainte d’une exclusion future.
  • Acheter ou vendre en 2025 nécessite de la préparation, une bonne lecture du marché et un accompagnement professionnel pour optimiser sa stratégie.

Derrière les apparences d’un marché qui se porte bien, Montréal continue de voir ses prix grimper à un rythme soutenu. Depuis la pandémie, la croissance des prix immobiliers et des loyers dépasse celle observée dans le reste du Canada. Et si certains espèrent un ralentissement, les données actuelles et les projections de la SCHL racontent une toute autre histoire.

Dans cet article, on analyse l’évolution des prix, les pressions sur les loyers, les limites de la construction et les facteurs structurels qui expliquent pourquoi les prix ne cessent de monter. On conclut avec des conseils concrets pour les acheteurs, vendeurs et investisseurs, en gardant un œil réaliste sur la suite.

Temps nécessaire : 5 minutes

  1. Marché immobilier Montréal : Comment les prix ont évolué ces dernières années

  2. Loyers et coût d’accès à la propriété en 2024 à Montréal

  3. Crise du logement : pourquoi la construction ne suit pas ?

  4. Pourquoi les prix continuent d’augmenter à Montréal ?

  5. Acheter ou vendre en 2025 : les conseils de notre équipe

Marché immobilier Montréal : Comment les prix ont évolué ces dernières années

Entre 2004 et 2019, les prix des habitations à Montréal ont progressé d’environ 4,7 % par an. Depuis la pandémie, ce rythme s’est plus que doublé, atteignant 10,2 % par an entre 2019 et 2024 (source : SCHL). À titre de comparaison, c’est plus rapide que Toronto, Vancouver ou même le reste du Québec.

Ce bond s’explique par un effet combiné : taux d’intérêt historiquement bas pendant la pandémie, ruée vers la propriété, faible inventaire, et retard chronique de construction. Résultat : une pression accrue sur les prix, sans retour en arrière depuis.

Et ce n’est pas fini. Selon les projections de la SCHL, le prix moyen d’une habitation à Montréal pourrait passer de 616 000 $ en 2024 à 956 000 $ d’ici 2035 si l’offre reste aussi limitée.

Comme le résume bien la chroniqueuse Marie-Eve Fournier dans La Presse : « Le nombre de facteurs qui poussent les prix vers le haut est interminable et je ne vois pas le jour où ils seront significativement moins nombreux »

La Presse

À Montréal, la réalité actuelle est donc celle d’un marché tendu, où les prix montent plus vite que les revenus. Un déséquilibre structurel qui rend l’accession à la propriété de plus en plus difficile.

On constate que la ville se démarque en termes de croissance de prix depuis 10 ans, et les projections continuent d’aller en ce sens, particulièrement depuis la pandémie :

Ne manquez aucun statistique de marché avec notre rapport de marché mensuel :

Loyers et coût d’accès à la propriété en 2024 à Montréal

Dans le Grand Montréal, le pouvoir d’achat immobilier des ménages s’est réduit ces dernières années (inflation, prix des propriétés…). Aujourd’hui, il faut consacrer près de 50 % de ses revenus pour acheter une maison – une proportion jugée démesurée par plusieurs analystes. En parallèle, les loyers ont connu une hausse inégalée depuis 5 ans, créant un véritable goulot d’étranglement pour les jeunes ménages et les familles à revenus moyens.

Lorsque l’on s’intéresse à l’évolution des loyers, la pression n’est pas moindre et on observe que Montréal figure parmi les villes qui recensent les plus fortes hausses de loyer depuis 20 ans :

Ce constat alarmant reflète une réalité : le seuil de tolérance financière est atteint pour une grande partie des locataires. Et cette pression ne s’exerce pas uniquement du côté des loyers.

« Aujourd’hui, dans un immeuble de 200 à 250 logements, on enregistre jusqu’à 12 cas de non-paiement par mois. »

Raymond Paré, président de Cogir

Le marché immobilier montréalais traverse une crise d’abordabilité majeure. D’un côté, les prix d’achat atteignent des sommets : consacrer près de la moitié de ses revenus pour se loger devient la norme, bien au-delà des seuils habituellement jugés soutenables. De l’autre, les loyers grimpent en flèche, notamment dans l’île de Montréal, créant une pression insoutenable pour les ménages modestes et les jeunes familles.

Ce double étau — hausse des loyers + explosion des coûts hypothécaires — pousse de plus en plus de ménages à la limite de leurs capacités financières, comme en témoigne l’augmentation préoccupante des cas de non-paiement de loyers. En parallèle, les taux d’intérêt élevés freinent les achats, réduisent la mobilité résidentielle et figent un marché déjà tendu.

Pour aller plus loin :

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 Prix des condos selon les quartiers et stations de métro

Vivre dans le Vieux-Montréal - image banner

Prix des loyers à Montréal vs les autres métropoles

Crise du logement : pourquoi la construction ne suit pas ?

Si les prix de l’immobilier et des loyers explosent, c’est aussi parce que l’offre ne suit plus la demande. La crise du logement au Québec – et particulièrement à Montréal – est alimentée par une pénurie chronique de nouvelles constructions, causée par une accumulation de freins structurels.

Les promoteurs immobiliers tirent la sonnette d’alarme : retards d’approbation, normes de construction plus exigeantes, coûts des matériaux en hausse, taxation élevée, et pénurie de main-d’œuvre qualifiée rendent de nombreux projets non viables économiquement. Résultat ? Des projets sont abandonnés, des logements ne sortent jamais de terre et les investisseurs sont frileux à l’idée de développer de nouveaux projets.

« Dans les deux dernières années, j’ai abandonné quatre projets. Soit que je n’avais pas eu de réponse, soit qu’il n’y avait pas d’infrastructures. » 

Raymond Paré, président de Cogir

La SCHL (Société canadienne d’hypothèques et de logement) elle-même dresse un constat sévère : sans accélération majeure de la construction, les problèmes d’accès au logement vont empirer. Il faudrait, selon l’organisme, des investissements privés massifs, une réduction des délais administratifs et une modernisation de la main-d’œuvre pour espérer combler le retard.

Or, les réformes nécessaires sont longues à mettre en place, souvent impopulaires localement (densification, tours de logements, etc.) et rarement prioritaires dans les agendas politiques.

Quelques données pour comprendre la situation du marché de la construction :

  • Coût moyen de construction par pied carré : 130 $ il y a 5 ans → 215 $ aujourd’hui
  • Coût de l’électricité par unité : 9 000 $ → 18 000 $
  • Augmentation salariale dans le secteur : +22 % sur 4 ans (source : La Presse)

En somme, la crise de la construction est devenue une crise du logement. Tant que la situation perdure, les tensions sur les prix – à l’achat comme à la location – risquent de s’aggraver.

Pourquoi les prix continuent d’augmenter à Montréal ?

Les prix de l’immobilier à Montréal poursuivent leur ascension en parallèle d’une croissance des ventes marquée. Plusieurs facteurs structurels et conjoncturels expliquent cette hausse persistante.

Une offre de logements insuffisante

La pénurie de logements est au cœur du problème. La SCHL le rappelle dans un rapport récent : « Les problèmes d’abordabilité du logement s’aggraveront nettement sans une hausse considérable de l’offre. » Pourtant, de nombreux projets sont freinés par des délais administratifs, des règlements stricts ou un manque d’infrastructures. Résultat : la demande dépasse largement l’offre, ralentie par des coûts de construction en constante hausse.

« Bien que le marché de l’ancien se porte bien avec un inventaire en constante hausse, sans une croissance de l’inventaire alimentée par la construction neuve, le marché aura du mal à stabiliser ses prix.« 

Kyle Shapcott, expert en immobilier

Les investisseurs sont prudents, mais toujours présents

Même si les rendements baissent, la pierre demeure une valeur refuge dans l’esprit des investisseurs. En période d’inflation ou de turbulences économiques, l’immobilier offre une forme de stabilité tangible, notamment dans les grandes agglomérations comme Montréal où la demande structurelle reste forte.

Les projets les plus solides – bien situés, bien gérés et adaptés aux besoins actuels (logements familiaux, immeubles écoénergétiques, logements locatifs) – continuent d’attirer capitaux et acheteurs avertis, d’autant plus lorsque le marché boursier se montre volatil ou que les obligations rapportent peu après inflation. Ce flux constant d’investisseurs soutient les prix, même dans un contexte où le grand public peine à suivre.

Les acheteurs veulent sécuriser leur position sur le marché

Dans un contexte où l’inventaire reste faible et où les taux d’intérêt oscillent sans perspective claire de baisse à court terme, les acheteurs solvables préfèrent agir maintenant plutôt que d’attendre une hypothétique accalmie. La crainte d’une nouvelle hausse des prix, ou d’un resserrement des conditions d’emprunt, pousse de nombreux ménages à passer à l’action malgré les conditions peu favorables.

Cette dynamique alimente une pression constante sur les prix, car chaque bien mis en marché trouve rapidement preneur, surtout dans les secteurs bien desservis ou en périphérie directe de Montréal. L’achat devient une stratégie défensive : mieux vaut verrouiller un taux et un prix aujourd’hui, que de risquer une exclusion demain.

Acheter ou vendre en 2025 : Les conseils de notre équipe


Le marché immobilier de Montréal reste complexe, mais il n’est pas imprévisible. Voici nos conseils pratiques si vous envisagez une transaction cette année.

Conseils pour les acheteurs

1. Soyez préparés financièrement : Faites préapprouver votre financement, anticipez les hausses possibles de taux, et gardez une marge pour les imprévus (inspection, notaire, ajustement de taxes).

2. Achetez pour le long terme : Dans un marché encore tendu, l’objectif doit rester la stabilité. Si vous achetez pour 5 ans ou plus, vous réduisez le risque d’être affecté par des fluctuations temporaires.

3. Ne vous fiez pas uniquement aux vitrines : Certaines propriétés passent sous le radar ou reviennent sur le marché à prix réduit. Travaillez avec un courtier réactif, qui connaît le secteur, et qui peut vous faire visiter dès qu’une opportunité se présente.

4. Être certain qu’il s’agit d’un bon investissement : Comme analysé dans cet article, la montée des prix sur l’île de Montréal semble bien installée et ne devrait pas ralentir ces prochaines années. En achetant une propriété dès à présent, vous vous assurez une plus-value intéressante à long terme.

5. Priorisez l’emplacement et le potentiel de revente : Dans un marché où chaque dollar compte, il est crucial de choisir un quartier avec de bonnes perspectives d’évolution : accès aux transports, projets de développement, qualité de vie. Une propriété bien située se revend plus facilement, même en période d’incertitude.

Conseils pour les vendeurs

1. Soyez stratégiques dans la mise en marché : Un bon positionnement de prix, des photos professionnelles et une diffusion ciblée sont essentiels. L’époque où tout se vendait en quelques jours est révolue.

2. Soyez transparents et bien préparés : Inspection prévente, documents en ordre, flexibilité dans les visites : tout cela rassure les acheteurs et accélère les décisions.

3. Misez sur les bons canaux : Aujourd’hui, la visibilité passe aussi par les réseaux sociaux, les visites virtuelles et les campagnes ciblées. Assurez-vous que votre courtier maîtrise ces outils.

4. Ne sous-estimez pas l’importance du timing : Mettez en vente lorsque l’inventaire est bas dans votre secteur, pour réduire la concurrence. Les périodes stratégiques comme le printemps et l’automne restent les plus dynamiques, mais certaines micro-périodes (juste avant la rentrée, après une baisse de taux) peuvent aussi créer un effet d’aubaine.

5. Anticipez les négociations : Dans un marché plus équilibré, les acheteurs négocient davantage. Préparez-vous en connaissant bien la valeur réelle de votre propriété (comparables récents, rénovations, caractéristiques uniques) pour défendre votre prix avec confiance et flexibilité.

En résumé, que vous soyez acheteur ou vendeur, la clé en 2025 sera l’anticipation et la stratégie. Le marché immobilier de Montréal reste actif, mais plus exigeant qu’avant. Entourez-vous de professionnels compétents, restez informé, et agissez avec lucidité : c’est ainsi que vous ferez les bons choix, au bon moment.

Conclusion

Malgré les espoirs d’un répit, tout indique que l’immobilier à Montréal poursuivra sa trajectoire haussière. Entre la rareté persistante de l’offre, la pression démographique, les coûts de construction et un contexte économique incertain, les prix trouvent toujours des raisons de grimper. Dans ce paysage complexe, la prudence et la préparation sont plus essentielles que jamais.

Acheteurs, vendeurs ou investisseurs : comprenez les dynamiques à l’œuvre, suivez les données et entourez-vous de professionnels aguerris. C’est ainsi que vous pourrez encore faire de bons coups — dans un marché qui ne pardonne plus l’improvisation.

Faites confiance à notre équipe de courtiers immobilier à Montréal pour vous assurer un achat ou une vente à succès.

Kyle Shapcott

kyle@equipels.com

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Kyle est un expert du marché immobilier depuis plus de 10 ans, il se passionne pour Montréal et le secteur immobilier de la ville et partage régulièrement ses analyses et conseils dans ses articles

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