Nouvelles règles hypothécaires : Ce que ça change pour les acheteurs

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septembre 25, 2024

Nouvelles règles hypothécaires : Ce que ça change pour les acheteurs

Les informations à retenir :

– Prêts hypothécaires prolongés à 30 ans pour les acheteurs disposant de moins de 20% de mise de fonds : Les acheteurs peuvent désormais étaler leurs paiements sur 30 ans, réduisant les mensualités.
– Financement avec 5 % de mise de fonds : Pour les propriétés de moins de 500 000 $, une mise de fonds de 5 % est possible. Au-delà de 500 000 $, une mise de fonds de 10 % est requise.
– Capacité de financement accrue : En moyenne, les ménages pourront emprunter 8 à 9 % de plus.
– Risque de hausse des prix immobiliers : Une demande accrue sans augmentation immédiate de l’offre pourrait faire grimper les prix, notamment dans les grandes villes.
– Coût total plus élevé sur 30 ans : Bien que les paiements mensuels soient plus faibles, les intérêts à long terme augmentent le montant total de l’investissement.

Le marché immobilier canadien va bientôt connaître un changement majeur avec l’entrée en vigueur, le 15 décembre 2024, d’une nouvelle règle hypothécaire.

Le principal changement concerne une mesure phare : l’extension des prêts hypothécaires jusqu’à 30 ans pour les acheteurs ayant moins de 20% de mise de fonds. Cette réforme visent à rendre l’accès à la propriété plus abordable dans un contexte de crise du logement.

Cette nouvelle règle touche particulièrement les acheteurs dans des marchés à forte demande, comme ceux de Toronto, Vancouver et Montréal, où les prix de l’immobilier ont fortement augmenté ces dernières années et l’inventaire de logement demeure en tension.

Prêts hypothécaires : les nouvelles mesures en détail
Impact des nouvelles mesures sur le marché immobilier canadien
Taux hypothécaires fixes vs variables en 2024 : que choisir ?
Les risques liés à ces nouvelles mesures

Prêts hypothécaires : la nouvelle mesure en détail

Extension de l’amortissement à 30 ans

L’amortissement correspond à la durée pendant laquelle un prêt hypothécaire est remboursé.

Avant les nouvelles règles, l’amortissement maximal pour les prêts était de 25 ans, sauf lorsque la mise de fonds était d’au moins 20%. Il était également possible d’obtenir un amortissement de 30 ans pour les propriétés de constructions neuves uniquement. Avec les nouvelles mesures, il est désormais possible d’étaler son hypothèque sur 30 ans pour les propriétés allant jusqu’à 1.5 millions, peu importe le type de propriété.

L’introduction des prêts hypothécaires à 30 ans pour les acheteurs disposant de moins de 20% de mise de fonds permet désormais aux acquéreurs d’étaler leurs paiements sur une période plus longue, réduisant ainsi les paiements mensuels. Cela est particulièrement bénéfique pour les premiers acheteurs, car cela rend la propriété plus accessible .

Cependant, un amortissement plus long implique un coût global plus élevé en raison des intérêts supplémentaires payés sur la durée du prêt. Par exemple, pour un prêt hypothécaire de 500 000 $, l’amortissement sur 30 ans, à un taux d’intérêt de 5 %, entraînerait des paiements mensuels plus bas par rapport à un amortissement sur 25 ans, mais au coût d’un total d’intérêts plus élevé.

Exemple : Sur 25 ans : les paiements mensuels seraient de 2 908 $, Sur 30 ans : les paiements mensuels chutent à 2 684 $, offrant un gain de 224 $ par mois.

Cependant, ce gain à court terme entraîne un coût total plus élevé sur la durée du prêt, car les intérêts s’accumulent sur une plus longue période. En choisissant un amortissement de 30 ans, vous paierez plus d’intérêts que sur 25 ans. Par exemple, dans cet exemple, le coût total en intérêts pourrait augmenter de près de 50 000 $

Financement et apport

Il est toujours possible d’obtenir un prêt hypothécaire avec seulement 5 % d’apport pour les propriétés dont la valeur est inférieur à 500 000$.

Au delà de 500 000$, la mise de fonds minimale est de 10% pour tout type de propriété (unifamiliale, triplex..).

Ces conditions permettent un accès plus facile à la propriété sans avoir besoin de rassembler une mise de fonds importante pour les acheteurs.

Impact des nouvelles mesures sur le marché immobilier canadien

Augmentation de la capacité de financement

L’extension de l’amortissement à 30 ans d’une valeur allant jusqu’à 1 500 000 dollars augmentent directement la capacité de financement des acheteurs. En d’autres termes, Les acheteurs ont désormais la possibilité d’étaler leurs paiements sur 30 ans, ce qui réduit les mensualités.

Avec cette extension, les paiements mensuels diminuent, ce qui rend les maisons plus abordables à court terme, en particulier pour les premiers acheteurs. Cela augmente leur pouvoir d’achat, leur permettant d’envisager des propriétés dans des quartiers auparavant hors de portée financière.

On estime que l’entrée en vigueur de ces mesures devraient augmenter la capacité moyenne d’emprunt des ménages de 8-9 %, ce qui devrait maintenir une pression acheteuse significative au moins le premier trimestre

Kyle Shapcott – Leader en immobilier

Hausse des prix immobiliers

Alors que ces mesures visent à améliorer l’accessibilité au logement, elles risquent de créer un effet boule de neige sur les prix. En augmentant la capacité d’achat des ménages sans résoudre immédiatement la pénurie d’offres de logements, on peut s’attendre à une augmentation des prix, particulièrement dans les marchés déjà tendus comme Toronto, Vancouver, et, dans une moindre mesure, Montréal.

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Taux hypothécaires fixes vs variables en 2024 : que choisir ?

L’une des décisions majeures auxquelles les acheteurs et les investisseurs seront confrontés en 2024 est le choix entre un taux hypothécaire fixe et un taux hypothécaire variable. Chaque option présente des avantages et des inconvénients en fonction des circonstances économiques et des préférences personnelles des emprunteurs.

Taux hypothécaire fixe : sécurité et stabilité

Un taux fixe reste constant pendant toute la durée du terme du prêt (souvent entre 1 et 5 ans). Cela signifie que les paiements mensuels resteront inchangés, offrant ainsi une prévisibilité et une sécurité aux emprunteurs, indépendamment des fluctuations des taux d’intérêt du marché.

Actuellement, les taux fixes assurés avec moins de 20 % d’apport sont autour de 4,29 %, mais cela peut fluctuer en fonction des conditions économiques.

Taux hypothécaire variable : opportunité avec la baisse des taux prévue

Un taux variable fluctue en fonction du taux directeur de la Banque du Canada et des conditions du marché. En règle générale, le taux variable commence plus bas que le taux fixe, mais il peut augmenter ou diminuer au fil du temps.

À l’heure actuelle, un taux variable devient plus avantageux qu’un taux fixe à partir du 19ᵉ mois de remboursement. Cette tendance pourrait s’accentuer, rendant les taux variables plus compétitifs que les taux fixes dans un délai plus court.

Les différences expliquées en tableau :

Critères	Taux fixe	Taux variable
Stabilité	Le taux reste constant pendant la durée du terme	Le taux fluctue en fonction du marché et du taux directeur
Avantage principal	Sécurité et prévisibilité des paiements	Taux initial souvent plus bas, potentielle économie
Inconvénient principal	Taux généralement plus élevé	Risque d’augmentation des paiements si les taux augmentent
Flexibilité	Peu flexible : pas de changement même si le marché baisse	Flexible : peut baisser si les taux d’intérêt baissent
Adaptabilité au marché	Protège contre les hausses futures des taux	Avantageux en période de baisse des taux
Idéal pour	Les acheteurs cherchant la stabilité à long terme	Ceux qui prennent des risques pour potentiellement économiser.
Risque	Pas de profit en cas de baisse des taux	Risque de voir les paiements augmenter si les taux montent

Quel taux choisir pour emprunter en 2024

• Préférence pour la sécurité : Si l’emprunteur préfère la stabilité et une sécurité budgétaire, un taux fixe est probablement plus adapté.

• Prise de risque et anticipation des baisses de taux : Si l’emprunteur est prêt à prendre un certain risque et pense que les taux vont baisser (comme le prévoient certains économistes), un taux variable pourrait permettre de réaliser des économies sur le long terme.

Les risques liés à ces nouvelles mesures

Les nouvelles mesures, en augmentant la capacité d’emprunt des ménages, risquent de stimuler la demande de logements sans pour autant résoudre la pénurie d’offre qui existe déjà dans certaines grandes villes Canadiennes.

Cette augmentation de la demande pourrait exacerber la hausse des prix immobiliers, car le nombre de logements disponibles ne suit pas le même rythme que l’appétit des acheteurs.

Risque d’effet domino : Lorsque la capacité d’achat augmente sans une offre correspondante, cela se traduit souvent par une pression à la hausse sur les prix. Cette dynamique est particulièrement risquée dans les marchés tendus où l’offre de logements est déjà restreinte.

Dette prolongée : coûts à long terme d’un amortissement sur 30 ans

Bien que l’amortissement prolongé à 30 ans permette de réduire les paiements mensuels, il vient avec un coût. En effet, plus la durée de remboursement d’un prêt est longue, plus le montant total des intérêts payés sera élevé.

Exemple : Un prêt de 500 000 $ sur 25 ans à un taux de 5 % impliquerait des paiements mensuels de 2 908 $, avec un coût total d’intérêts de 372 354 $. Si la même somme est amortie sur 30 ans, les paiements mensuels chuteraient à 2 684 $, mais le coût total des intérêts grimperait à 466 279 $, soit une différence de près de 100 000 $ sur la durée du prêt.

Cela signifie que les emprunteurs accumuleront plus de dettes sur le long terme, ce qui pourrait poser des problèmes si les taux d’intérêt augmentent ou si l’économie entre en récession. Les familles se retrouvent alors avec des engagements financiers sur une plus longue période, augmentant leur exposition à des aléas économiques futurs.

Conclusion

Les récentes mesures hypothécaires, qui entreront en vigueur en décembre 2024, auront un impact profond sur le marché immobilier canadien. Ces changements visent à améliorer l’accessibilité à la propriété, notamment grâce à l’extension de l’amortissement à 30 ans et la réduction de l’apport minimum à 5 % pour les propriétés jusqu’à 1,5 million de dollars. Ces ajustements permettent aux ménages d’augmenter leur capacité de financement, rendant la propriété plus abordable à court terme, tout en créant des opportunités pour les premiers acheteurs et les investisseurs .

Cependant, ces mesures présentent aussi des risques. L’augmentation de la capacité d’emprunt pourrait stimuler une demande supplémentaire, ce qui pourrait exacerber la hausse des prix immobiliers. De plus, bien que les paiements mensuels soient plus faibles avec un amortissement plus long, les acheteurs s’exposent à des coûts d’intérêt plus élevés sur la durée du prêt .

Enfin, le choix entre les taux fixes et variables sera crucial pour les emprunteurs en 2024, avec des opportunités intéressantes du côté des taux variables si la baisse des taux anticipée se confirme .

En conclusion, ces nouvelles mesures représentent une double opportunité : une amélioration de l’accessibilité au logement pour les acheteurs et des occasions d’investissement pour les professionnels de l’immobilier. Toutefois, il sera essentiel de rester vigilant face aux risques lié au faible inventaire, à la hausse des prix et d’endettement prolongé.

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Kyle Shapcott

kyle@equipels.com

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Kyle has been an expert on the real estate market for over 10 years. He is passionate about Montreal and the city’s real estate sector, and regularly shares his analysis and advice in his articles.

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